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La futura posible claúsula suelo

Cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés

Todos conocemos la historia de jóvenes deportistas que desde pronto empiezan a despuntar en competiciones infantiles, llegando a ser grandes campeones muy pronto y haciendo historia en su especialidad.

En otros muchos casos, los factores no juegan a favor de la joven promesa quedando fuera de su alcance las victorias y fama de los escasos afortunados que alcanzan el olimpo de los campeones.

De alguna manera, también en derecho existen jóvenes promesas que con el devenir de los tiempos acaban siendo protagonistas de muchos procesos judiciales alcanzando una fama extraordinaria. No nos referimos en este caso a excepcionales juristas sino a disposiciones, cláusulas o usos jurídicos que acaban teniendo un gran protagonismo en el tráfico juridicial y dejando amargo recuerdo de sí.

Dentro y fuera del gremio de la abogacía se conocer la célebre cláusula suelo, que durante años ha copado miles de procedimientos judiciales. El Tribunal de Luxemburgo y la normativa comunitaria lanzaron a la fama la “cláusula por la que se establece un tipo mínimo de interés” dentro de las hipotecas a tipo variable. Comparte podio con algunos productos financieros complejos como las preferentes, las hipotecas con cláusula multidivisa o la cláusula de gastos de formalización en las hipotecas.

En todas ellas hay elementos comunes, como fallos en la comercialización, defectos en la selección del público, abuso de determinadas posiciones en la relación jurídica, falta de responsabilidad en una o ambas partes, la iniciación de actuaciones judiciales, los recursos subsiguientes y el fallo judicial del Tribunal Supremo o del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que desencadena la apertura de las grandes exclusas, llegando a generar tal avalancha de asuntos que se hace necesario, incluso, crear Juzgados especializados en esa materia.

Resulta complejo intentar predecir el futuro. En el caso que nos ocupa, tratar de seleccionar de entre todas las operaciones habituales cuáles son aquellas que pueden ser los grandes protagonistas de los futuros pleitos. Sin embargo, nos arriesgamos a señalar aquí a una joven promesa, un alevín con buenas cualidades que puede llegar a ser el quebradero de cabeza de muchas familias en un futuro cercano.

En la actualidad, con unos tipos de interés tan bajos, la mayoría de los prestatarios se decantan por hipotecas a tipo fijo, solicitando cantidades a 20 y 30años, con financiaciones del 80 al 100% de la compra de la vivienda. Todos y cada uno de los deudores creen estar firmando un plazo fijo puro, de suerte que, pase lo que pase, estarán toda la vida del préstamo abonando un 2, un 2,5, o un 3%.

Sin embargo, en la mayoría de los casos no es así. Lo que firman es un tipo fijo “salvo que el banco pierda dinero”, esto es, una cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés, que supone la posibilidad de interponer una penalización para el caso de amortización o cancelación total o parcial en la que se le genere una pérdida de capital al Banco.

La oscuridad en la redacción de la cláusula en la Oferta Vinculante suele corresponderse con la falta de claridad que preside la redacción de la Escritura, de manera que, de nuevo se introduce la base para una futura receta de pleitos. ¿Acaso la banca renunciará a aplicar esa cláusula con un Euribor sostenido a más de un 5 o un 6%? ¿No es un escenario probable en hipotecas a 25 o 30 años?

La joven promesa ya ha salido al campo de juego. No somos cazatalentos pero en Aguilar&Bobillo hemos sido los primeros en diagnosticar el problema. Sabemos cómo ponerle coto. Si cuando usted lea esto, ya sufre los efectos del joven campeón, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

J. Silverio Sandoval

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